房贷20年第几年还完最划算?40岁房贷可以贷多少年?

一般来说人们买房办好贷款，后面只需要按时还款就可以了，如果人们想要还款更划算一些就可以考虑提前还款，那么房贷20年第几年还完最划算?40岁房贷可以贷多少年?

一、房贷20年第几年还完最划算

房贷还款方式分为等额本金与等额本息，因此房贷20年第几年还完最划算按照还款方式来分析：

1、等额本金还款

选择在还款期限的前三分之一的时间，也就是贷款前7年还完会比较划算。(最晚不要超过二分之一还款期限。)

原因：等额本金还款的还款金额是从高到低逐渐递减，其中前期还款金额中，贷款本金占比较大，利息占比较小。而到了还款后期，本金占比较小，而利息占比较大。提前还款主要是提前归还贷款本金，因此在还款期限不超过三分之一的时间还款，可以极大程度节省贷款利息，对于贷款人来说就是最划算的。

2、等额本息还款

选择在还款期限的前5年还完会比较划算。

原因：等额本息还款在贷款期限内，每月还款金额都是一样的，但是本金和利息的占比，呈现相反的规律。还款前期利息占比大，本金占比小。还款后期，利息占比小，本金占比大。根据计算案例来看，房贷20年，从第4年开始，月供利息占比就开始小于本金，因此如果不在前中期就提前还款，到了后期利息基本上已经还完了，提前还款就起不到节省利息的效果。

以上提前还款的最佳年限仅供参考，对于用户来说，提前还款不收取提前还款手续费，能节省贷款利息，那么就是划算的。至于能节省多少利息，是否能利益最大化，那么还是要以实际情况为准。毕竟不同的用户实际情况不同，还是要从实际出发。

二、40岁房贷可以贷多少年

不考虑其他影响因素，40岁房贷最长可以贷30年。具体说明如下：

1、公积金贷款

一般要求申请人年龄不得超过国家法定退休年龄，且申请人年龄+贷款年限之和不超过法定退休后5年。由于国家法定退休年龄是男按60岁、女按55岁来算，因此40岁的男性朋友最长可以25年、40岁女性朋友最长可以20年。

2、商业性房贷

不同商业银行对于申请人年龄有不同规定，比如工商银行个人住房贷款，可以面向年龄18岁-70岁的客户提供服务，但申请人年龄与贷款期限之和最多不超过75年且不超过30年，那么40岁客户申请房贷最长可以贷30年。

综上，不考虑其他影响因素，40岁申请房贷，最长是可以贷30年的。至于影响房贷年限的其他影响因素，主要有：房屋年龄、房屋性质、贷款方式、土地剩余使用年限等。